Защита бизнеса апарт-отелей. Коллективные договоры страхования

Количество апарт-отелей растет, как «на дрожжах», и, вскоре, они перекроют своим совокупным номерным фондом существующие классические отели, если смогут удержаться на плаву.

Можно смело утверждать, что перед управляющими компаниями апарт-отелями (далее по тексту — УК) стоят более сложные бизнес задачи по сравнению с классическим отельным бизнесом с учетом наличия большого кол-ва собственников апартов и программ доходности.

Для рынка недвижимости важно, чтобы покупатели бизнес апартаментов получали ожидаемую ими доходность на протяжении длительного периода, а идея апарт-отелей не оказалась краткосрочным маркетинговым ходом застройщиков для реализации квадратных метров.

Многие УК впервые начинают этот бизнес и могут недооценивать весь спектр рисков и специфику гостиничных услуг. Хотелось бы обратить внимание на некоторые проблемы, с которыми они обязательно столкнуться, а также на способ их решения.

Рано или поздно, номерам, которые находятся под управлением УК, будет причинен ущерб по разным причинам. См., например, рис.1

Рис.1 Причины ущербов номерам в мотелях и гостиницах.

Источник: NFPA’s»Hotel and Motel Structure Fires» report by Ben Evarts, July 2012

Единственный альтернативный собственным карманам источник компенсации ущерба и убытков от простоя номеров– страховка.

До настоящего момента УК возлагают выполнение этой обязанности на самих владельцев апартаментов, которые через страховых агентов покупают «коробочные» продукты страховых компаний, а потом предъявляют их в УК. И это проблема.

Данные типы страховых полисов предоставляют ограниченную страховую защиту поскольку предназначены для обычных квартир, а не для сервисных апартаментов, предназначенных для извлечения дохода. По ним может не оплачиваться: вред номерам от постояльцев; вред, причиненный одним застрахованным владельцем другому владельцу; вред, причиненный УК; потеря арендной платы и т.д. Т.е. «коробочные» полисы для квартир не подходят для бизнеса апарт-отелей, к тому же они дороже по цене по ряду причин. Большое кол-во полисов сложно администрировать, расходы по ним не включить в квитанции.

Для апарт-отелей необходимы профессиональные страховые полисы, как для классических отелей, но с учетом специфики бизнеса УК и наличия большого кол-ва собственников апартаментов на одном объекте недвижимости.

И такие полисы были разработаны в конце прошлого года «Советом по страхованию» в рамках проекта «ГУД insurance» «Гильдии Управляющих и девелоперов». Они специально предназначены для УК апарт-отелей:

• коллективный договор страхования имущества владельцев апартаментов;
• коллективный договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.

Коллективным называется договор, в котором Страхователем выступает Управляющая компания, а владельцы апартаментов включены в договор страхования в качестве лиц, чьи имущественные интересы застрахованы.

Коллективный договор страхования имущества владельцев апартаментов.

Договор страхования составлен на условиях «все риски», включая вред от постояльцев, кражи из номеров и другие риски. Это означает, что застрахован любой ущерб номеру, кроме отдельно включенного в договор небольшого перечня в разделе «Исключения».

Страховые суммы могут быть указаны любые, на усмотрение УК; можно, например, застраховать только отделку и оснащение номеров.

Дополнительно возможно страхование риска приостановки сдачи в аренду номера (потеря арендной платы) в результате ущерба, застрахованного по договору. В этом случае страховщик возмещает, причиненные страховым случаем, ущерб номеру и убытки в объеме недополученной за период его простоя брутто-прибыли. Страховая сумма по данному риску соответствует величине брутто-прибыли за определенный период (например, за 6 или 12 месяцев).

Коллективный договор страхования гражданской ответственности.

В номере может произойти протечка, например, по вине арендатора, которая станет причиной залива ниже расположенных апартаментов. В этом случае возмещение ущерба пострадавшим возможно по договору страхования гражданской ответственности. Также договором может возмещаться вред, причиненный жизни, здоровью и/или имуществу постояльцев в результате:

• действий УК;
• недостатков гостиничных услуг и/или недостаточной информации о гостиничных услугах, в том числе:

— оказание услуг автостоянок

— оказание услуг по хранению в сейфе (за исключением сейфов непосредственно в номере).

Возможно включение в договор гражданской ответственности УК в границах всего объекта недвижимости, т.е. ответственности УК за вред при управлении общедомовой собственностью, инженерией, крышей.

В данном договоре также нет исключения перекрестной ответственности, как в «коробочных» полисах. Т.е. ущерб, причиненный одним владельцем апартаментам другому застрахован.

Стоимость страхования.

Страховая премия по коллективному договору значительно ниже «коробочного», если определяется посредством проведения тендера на страховой тендерной площадке «Совета по страхованию» https://einsur.ru, которая реализует закрытый запрос предложений от крупнейших СК в режиме он лайн. И это при том, что условия страхования гораздо лучше.

Например, проведение тендеров для 2 х крупных апарт-отелей в конце прошлого года показало, что возможно достижение годовой страховой премии на 1 апартамент:

• по коллективному договору страхования имущества от 750 до 2 450 руб. в зависимости от вариантов дополнительных условий к договору страхования и страховой компании;
• по коллективному договору гражданской ответственности от 1 900 до 2 750 руб.

В итоге такие договора позволяют качественно застраховать максимально широкий спектр угроз, цивилизованно урегулировать проблемы ущерба номерам и постояльцам, легко администрировать страхование большого кол-ва апартов, а также  включать расходы на страхование в квитанции за оплату коммунальных услуг.